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よくある質問、疑問

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「不動産小口化商品」のよくある質問・疑問をまとめました。

実際には、商品毎・販売者毎に内容は異なりますので、あくまでも基本的な内容としてご覧下さい。

Q1.不動産小口化商品は金融商品(ペーパーアセット)なのですか。

いわゆる金融商品(ペーパーアセット)ではありません。

共同で出資した不動産の共有保有者となり出資持分に応じた配当を受け取ることとなります。

Q2.任意組合と匿名組合の違いを教えて下さい。

任意組合とは組合員が共同で事業をするイメージです。組合員の権利・責務は持ち分に応じてまったく同じ

になります(合同行為)。そのため、本任意組合出資は対象不動産の共有持分を保有しているものとして取り扱われます。

一方で匿名組合は商取引の前提でお金を集めるイメージです。匿名とあるとおり、各組合員は事業者(匿名組合の営業者)と個別の契約を結びます。組合員は営業者への出資のみを責務として負い、出資の配当を権利として得ます。そのため、匿名組合出資はみなし有価証券として取り扱いされます。

Q3.購入手数料はいくらですか。

出資額に対し、おおよそ3.24%(消費税込)の販売手数料がかかる事が多いです。

Q4.売却時の手数料はいくらですか。

期間満了に伴う手数料は必要ないことが多いです。

ただし期間途中で他の出資者に譲渡する場合、販売会社が譲渡先を見つけてきた場合は譲渡額の3%程度、購入者自身で譲渡先を見つけてこられた場合は、名義書き換え手数料の数千円のみで可能な場合が多いです。

実際の不動産売却と違い、シンプル且つ手数料も安めなのが魅力です。

Q5.受け取る利回りは源泉徴収されますか。

源泉徴収はされません。任意組合型の本商品は、不動産所得になります。販売会社より決算期ごとに確定申告に必要な決算資料等受け取り、各自で確定申告する必要があります。

Q6.不動産の確定申告義務が発生しますか。

必要となります。

Q7.保有時の費用、税金は何がかかりますか。

税務上、任意組合事業から生じた損益は持ち分割合に応じて各投資家に帰属します。

そのため任意組合からの配当は不動産所得と認識され、所得税が課されます。

また、対象不動産を売却した際の利益は不動産譲渡所得として課税対象となります。なお、その他の不動産保有にかかる税金や諸費用は全て任意組合で支払いますので、組合員の皆様が負担する項目はありません。

なお、組合員が消費税の納税義務者の場合、持分割合に応じて課税取引が行われたものとされます。

(個人投資家の場合)

確定申告が必要になります。

不動産所得の計算においては継続適用を条件に、以下のいずれかを選択できます。

①総額方式(直接不動産を保有しているという考えに立ち、持ち分に応じて組合の収入や支出、引当金等から自己の不動産所得を計算して申告する方法)

②純額方式(株式投資と同じように捉え、損益の計算結果をそのまま不動産所得として申告する方法)

③中間方式(組合の収入と支出のみを自己の所得計算に反映させる方法)

どの方式を採用するかは投資家の皆様の状況に応じて変わりますが、一般的に既に事業的規模(5棟もしくは10室)の不動産投資を行っている方は①の総額方式、ほとんど不動産投資を行われていない方は②純額方式を採られているケースが多いようです。

税務申告における判断・助言は税理士法上、弊社にて行うことはできませんので、税務署もしくは税理士にご相談ください。税理士のご紹介も承ります。

Q8.運用期間中に、途中で売ることは出来ないのですか。また売る時の価格はどうなっていますか。

原則、期間内の中途脱退は出来ない場合が多いです。但し名義変更や、新しい買主との入れ替えで対応される事も多くなっています。

持ち分の譲受人を探し斡旋する事で、事実上の転売も可能です。しかしその際の譲渡価格は譲受人と合意した価格となる事が通常です。

実際には、価格単価も不動産より低いため、流動性は十分にあることが多い言ってもよいかもしれません。

Q9.利回りは固定なのですか。

運用収益が下がった場合どうなるのでしょうか。

通常は実績配当のケースが多いです。計画に基づいた運用を行いますが、マーケット状況その他状況により配当は変動いたします。

赤字に陥った場合、任意組合財産から取り崩しを行う事が普通です。

Q10.利回りはいつ受け取れるのですか。

年2回程度の商品が多くなっています(6月、12月など)。

Q11.購入時に必要なものを教えてください。

本人確認資料と配当振込先の金融機関の口座、ご印鑑(シャチハタ以外)があれば可能な事が多いです。

なお、本人確認は現住所が確認できる公的書類(運転免許証など)の住所に本人受け取りの郵便が送られ、本人が受け取った事で本人確認となるケースが多いです。

Q12.購入までの流れを教えてください。

申込み→本人確認→販売会社承認→重要事項説明→契約締結→入金、という形が一般的です。

Q13.同価格帯の不動産を購入するのと何が違いますか。

【メリット】

1億以下の不動産だと区分所有マンションか、郊外のアパートになることが多いと思います。

いずれも空室時のリスクや入居者対応、募集、修繕業務など不動産運営事業として専門的な知識が必要となり、投資したまま何もしないと空室や建物、内装劣化など、その不動産の価値を大きく下げることになりかねません。

その点この不特法、小口化スキームは許認可を受けた販売会社がプロの目で投資不動産の運営管理を行い、より不動産バリューをあげることに注力し、投資から売却まで出資者様の収益の極大化が期待出来ます。

通常個人では買えない一等地の物件、希少な物件を購入できるため、有利な不動産投資が実現します。

また、相続評価を大きく圧縮出来る事が多く、相続対策には最適です。利回りも高いため、お金を払うだけの相続対策とは違います。

【デメリット】

不動産を共有しておりますので、共有不動産と同様に流動性(売却のし易さ)が低くなります。

Q14.物件場所から遠い所に住んでいますが購入できますか。

購入できます。販売会社及び事業会社が責任をもって運用し、、年2回程度運営報告と決算報告が送られます。

資産運営のポートフォリオ上の分散という観点でも、お住まいのエリア以外の不動産投資になるのでお勧めです。

Q15.購入後、手間がかかることはありませんか。

ご自身での税務の申告以外、購入者のお手間はかかりません。通常の運営管理はすべ販売会社・運営会社が責任を持って行います。

Q16.不動産特定共同事業法について教えてください。

1995年に投資家保護の観点から制定された法律であり、事業者はこの法律に基づき社内体制や財務体質等に関する審査を受け、国土交通大臣等から許可を受ける必要があります。

資本金の要件など厳しい条件があり、しっかりとした会社でないと事業を行えないように制度化されています。

Q17.実物不動産との違いやメリット・デメリットを教えてください。

メリットは、手間がかからない、プロである事業者に運営を任せられる、小口から(共同で)金額の大きな不動産に投資できるところです。

デメリットは、出資金の流動性が低い、(世の中にあまりない商品なので)商品をあまり選べない、というところです。

Q18.実物の物件を見学することはできますか。

プロジェクトにより異なります。

内覧まで出来るプロジェクトもありますので、そのようなプロジェクトへの投資がお勧めです。

プロでも分からないような、郊外の商業施設や工場、倉庫などの物件は利回りが高くてもリスクがあると言えます。

Q20.事前に運用予測(数値)が知りたいのですが。

プロジェクトにより、類似の物件などの運用実績や予測が見られる事があります。

やはりある程度実績値が出ている物件、プロジェクトがお勧めです。

Q21.募集期間は決まっているのですか?

通常決められています。金額が集まった後に物件を取得するスキームなため、新しいプロジェクトは予約者のみで成約する事がほとんどです。

良い物件・プロジェクトに投資したい場合は、事前に予約しておく事が大切です。

不動産小口化商品がどのような投資なのかは、予約前に本サイトなどをチェックして、確認する事をお勧めします。

良い物件・プロジェクトが出た時はすぐに完売する事が多いので、即断即決が出来るように事前に入念にチェックしてみて下さい。

Q23.夫婦で一緒に購入したいのですが可能ですか。

共有名義での購入は出来ません。ただし、ご夫婦、親子による口数分割購入などは、可能な場合があります。

Q24.金融機関の融資を利用することは可能ですか。

事業者が当該商品に対して融資するのは法律で禁じられております。
商品の購入に際して融資が受けられるかどうかは、各自でお取引金融機関にお尋ねください。
基本的には担保として取れないため、融資は難しいのが現実です。
属性(収入・お勤め先・保有資産)などが良い方は、プロパーローン、フリーローン等で有利に借りられる事があります。

最近はカードローンなども、かなりの低金利商品が出ておりますので、不動産小口化商品の利回りによっては、借り入れをして投資した方が有利な事もあります。

Q25.金融機関の融資を斡旋してもらう事は可能ですか。

金融機関の融資の斡旋も、事業者は法律で禁じられております。
ご自身で探して見て下さい。

Q26.非居住者(外国籍や海外居住者など)でも購入可能ですか。

事業者の取り決めによりますが、本人確認資料等で確認出来れば購入可能な場合があります。

ただし、配当については源泉徴収されたものを受け取る事になり、その方の自国での確定申告が必要になることになることもありますので、それぞれ自国の税制をご確認ください。

その他、疑問点がある場合、事業者・販売者に聞きづらいような質問がある場合は、是非セカンドオピニオン・サードオピニオンも承りますので下記フォームよりお問い合わせ下さい。

  

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