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用語集

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不動産小口化

1つの不動産を複数人で購入出来るようにする仕組みです。
任意組合型、匿名組合型などがあり、REIT(Real Estate Investment Trust)も1つの小口化商品と言えるでしょう。

不動産特定共同事業法

1995年に投資家保護の観点から制定された法律で、事業者はこの法律に基づき社内体制や財務体質等に関する審査を受け、国土交通大臣等から許可を受ける必要があります。とても厳しい条件をクリアしなければ取得出来ないため、このライセンスを下に販売される商品は安全性も高まっていると言えるでしょう。

任意組合

任意組合とは組合員が共同で事業をするイメージです。組合員の権利・責務は持ち分に応じてまったく同じになります(合同行為)。そのため、任意組合出資は対象不動産の共有持分を保有しているものとして取り扱われます。

匿名組合

匿名組合は商取引の前提でお金を集めるイメージです。匿名とあるとおり、各組合員は事業者(匿名組合の営業者)と個別の契約を結びます。組合員は営業者への出資のみを責務として負い、出資の配当を権利として得ます、そのため、匿名組合出資はみなし有価証券として取り扱いされます。

SPC

SPC(Statistical Process Controlの略)とは、特定の目的をもって設立される会社で、「特定目的会社」と呼ばれます。

不動産の場合、個人名義や事業法人名義で購入するのではなく、不動産を保有する目的で会社を設立する事が往々にしてあります。
SPCが不動産を保有する事で、不動産の証券化が行えるようになったり、事業会社と切り離す事で税務面のメリットも発生します。
実態としてはペーパーカンパニーとも言えるもので、SPC自体は事業を行ったり従業員を増やしたりという事がありません。
なお、流動化の為のSPCはSPC法に則りますが、資産を保有するだけの独立した会社も、広義の意味でSPCと呼ぶ事もあります。
不動産だけでなく、企業買収・M&Aの時にも活用される事があります。

ファンド

主に複数人もしくは不特定多数から資金を集め、投資利益を得るために用意される器や資金そのものを指す事が多いです。
不動産小口化商品においても、実際の物件購入者は「ファンド」と言う事も出来ます。
SPC等が資金を入れる器と考えると、ファンドは器にお金が入った状態のもの、と考えられます。
不動産の場合、一棟の金額が数億円から数百億円、またそれ以上のものも多くあるため、1つの個人や事業者では購入する事が出来ません。
その為ファンドという形で資金をどこからか調達し、物件を保有する事が多いです。
そのようなファンドは、プロの間で売買されるようになり、厳しいデューデリジェンス(調査)を経ている事が多く、個人が保有している一棟ビル等と比べると流動性が高いと言う事も出来ます。

個人投資家の立場で考えると、不動産小口化商品などで、実際にはファンドが購入している形の方が、最終的にその物件が売られる際に、次の購入者もファンドないしプロであり、出口がスムーズに行くかもしれません。そのようなメリットが不動産小口化商品にあります。

REIT

REIT(Real Estate Investment Trustの略 リートと呼ぶ)とは、不動産投資信託とも言い、投資家などから集めたお金で不動産投資を行ない、賃料などの収入を分配し投資家に払う仕組みの事を言います。
SPCを作り資金を集め、その資金で不動産を購入し、信託化を行ないます。
上場株と同じように購入出来るJ-REITや、特定の人間だけで組成する私募リート等があります。

上場しているREITであれば、株と同じように税金処理が出来たりと、現物不動産とはまた違ったメリットがあります。

利回り

対象となる物件を保有していた時に得られる、年間の収益割合を指します。
例えば1,000万円の物件が利回り10%となっていた場合、年間に得られる収益は100万円

総額方式

直接不動産を保有しているという考えに立ち、持ち分に応じて組合の収入や支出、引当金等から自己の不動産所得を計算して申告する方法です。

純額方式

直接不動産を保有しているという考えに立ち、持ち分に応じて組合の収入や支出、引当金等から自己の不動産所得を計算して申告する方法です。

中間方式

株式投資と同じように捉え、損益の計算結果をそのまま不動産所得として申告する方法です。